阜阳律师崔辉群代理被申请人商品房销售合同纠纷案再审民事判决书

　　阜南县xx房地产开发有限责任公司、郑x商品房销售合同纠纷再审民事判决书

　　案  由商品房销售合同纠纷案  号（2020）皖民再37号

　　安徽省高级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2020）皖民再37号

　　再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：阜南县xx房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜南县xx镇xx路，统一社会信用代码913412xxxx7384445C(1-1)。

　　法定代表人：罗x，公司董事长。

　　委托诉讼代理人：许xx，安徽xx律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：孔x，安徽xx律师事务所实习律师。

　　被申请人（一审原告、二审上诉人）：郑x，女，1994年8月25日出生，回族，住安徽省阜南县。

　　委托诉讼代理人：崔辉群，安徽意扬律师事务所律师。

　　再审申请人阜南县xx房地产开发有限责任公司（以下简称xx公司）因与被申请人郑x商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市中级人民法院(2019)皖12民终2569号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年2月19日作出（2020）皖民申98号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人xx公司委托诉讼代理人许xx、孔x，被申请人郑x的委托诉讼代理人崔辉群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　xx公司申请再审称：本案二审法院适用法律错误。二审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九款第一项规定，认定xx公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，判决xx公司承担20万元的惩罚性赔偿责任。但从《商品房买卖合同》上来看，第一条、第二条项目建设依据、商品房销售依据中均未填写，即以手写的方式画“x”号，证明郑x在签订协议时明知该房屋没有办理工程规划许可、施工许可和销售许可，且xx公司没有取得商品房预售许可证的事实。故xx公司没有隐瞒的故意，更没有隐瞒的行为，不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。二审法院判决中对上述法律的适用存在错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十条、第二百条第(六)项之规定，请求：1、撤销阜阳市中级人民法院(2019)皖12民终2569号民事判决书，将本案提起再审。2、维持安徽省阜南县人民法院(2019)皖12民初3479号民事判决书。3、一审、二审、再审费用由郑x承担。

　　郑x辩称，xx公司隐瞒未取得预售许可证的事实清楚，请求法院支持郑x的诉讼请求。

　　郑x一审诉讼请求：1、判令xx公司返还购房款20万元及利息（从2016年6月6日按同期人民银行贷款利息计算至付清之日，截止到起诉之日该部分利息共44792元）；2、判令xx公司赔偿因房价上涨给郑x造成的损失634229元；3、判令xx公司承担郑x已付购房款一倍的赔偿20万元；4、诉讼费用由xx公司承担。

　　一审法院查明事实：2016年6月6日，郑x与xx公司签订《商品房买卖合同》，约定：郑x购买xx公司开发建设的位于安徽省阜南国府前路与三塔路交叉口的“xx城市复式房屋一套，建筑面积186.11平方米，总价款1383271元，郑x已付购房款200000元，余款未付。同日，双方又签订《补充协议》一份，该协议是《商品房买卖合同》的组成部分。双方均认可涉案房屋未交付。由于该涉案房屋未取得商品房预售许可证，xx公司于2018年10月17日起诉请求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，一审法院于2018年12月3日作出（2018）皖1225民初6591号民事判决，确认郑x与xx公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同，该判决已经发生法律效力。

　　一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》因xx公司至今未取得商品房预售许可被判决确认为无效协议，双方因该协议取得的财产应当返还。根据双方签订合同第一条和第二条项目建设依据、商品房销售依据中均未填写，即为“×”号，郑x与xx公司在签订协议时均应当知道该房屋没有办理工程规划许可、施工许可和销售许可，双方是明知的，双方均有过错。郑x以xx公司故意隐瞒事实真相，要求返还一倍购房款和赔偿损失，明显与事实不符，且证据不足，依法不予支持。但要求xx公司支付购房款及交付期间的利息，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、阜南县xx房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还郑x购房款200000元，从2016年6月6日支付银行贷款利息至履行完毕之日止；二、驳回郑x其他诉讼请求。

　　二审对于一审查明的事实予以确认。

　　二审法院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第六条规定，房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证的，不得预售。由以上法律法规及规章的规定可见，房地产开发企业预售商品房应当取得预售许可证，并向买受人出示。涉案《商品房买卖合同》虽未填写建设工程规划许可证号、施工许可证号及商品房预售许可证号，但郑x作为一般购房户，在与作为专业从事房地产开发经营的xx公司签订合同时，并不具备主动审查xx公司是否取得商品房预售许可的专业认知，且xx公司亦未举出充分证据证明其公司在与郑x签订合同时明确说明涉案房屋未取得预售许可证，故xx公司的行为属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项规定的故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情形，郑x要求xx公司承担200000元的惩罚性赔偿责任，符合上述法律规定。一审法院以双方均存在过错为由，对此不予支持不当，予以纠正。但合同无效后，过错方的损失赔偿责任属缔约过失责任，而法律规定缔约过失责任目的在于补偿一方当事人因合同无效所遭受的损失，从而使利益恢复至合同签订之前的状态。涉案《商品房买卖合同》无效，也不可能继续履行，因此，赔偿损失范围内不应包括在合同有效的情形下，通过履行可以获得的履行利益（即房屋市场现值），一审判决对于郑x要求xx公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求不予支持，结果并无不妥。

　　综上所述，郑x的上诉请求部分成立。二审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、第一百七十五条之规定，判决：一、维持安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初3479号民事判决第二项，即：驳回郑x其他诉讼请求。二、变更安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初3479号民事判决第一项，即：阜南县xx房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还郑x购房款200000元，从2016年6月6日支付银行贷款利息至履行完毕之日止为：阜南县xx房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还郑x购房款200000元，从2016年6月6日支付银行贷款利息至履行完毕之日止；阜南县xx房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿郑x200000元。

　　再审期间，郑x提交一份新证据《涉案房屋信息表》，证明：xx公司于2019年7月将涉案房屋卖给郑x后，又将房屋卖给案外人，售价180万元，xx公司由此得到利益净50万元。xx公司申请法院确认案涉合同无效存有恶意。

　　xx公司质证意见：对证据的真实性无异议，对证明目的、关联性有异议，本案争议焦点是合同无效后的赔偿问题，合同无效属于缔约过错的赔偿，合同解除后房屋销售价款是市场行情的变化，不是判断赔偿的标准，与本案无关联。虽然签订协议时xx公司没有取得商品房预售许可证，但是郑x也没有按照合同约定按期支付购房款，这也是xx公司请求确认合同无效的最主要原因。

　　因xx公司对此份新证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。

　　除上述证据外，双方当事人均未提交其他新证据，本院对一、二审认定的事实予以确认。

　　本院再审认为，案涉《商品房买卖合同》因xx公司未取得商品房预售许可证而被生效判决确认为无效合同，故本案再审的争议焦点为：案涉商品房合同被确认无效后，xx公司应否赔偿郑x损失，如应赔偿，赔偿金额为多少。

　　（一）关于xx公司返还购房款20万元及利息问题。原一、二审判决均确定xx公司于判决生效之日起十日内返还郑x购房款20万元，从2016年6月6日支付银行贷款利息至履行完毕之日止。双方当事人对此无争议，本院予以维持。

　　（二）关于xx公司应否承担20万元的惩罚性赔偿责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，根据上述规定，本案应否适用惩罚性赔偿，应当审查出卖人是否具有故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。郑x主张，如果开发商不告知购房者没有取得预售许可证的情况，即应认定其故意隐瞒。本院认为，郑x作为完全民事行为能力人，对于诸如房产买卖等大宗商品买卖，应当尽到谨慎的审查义务。我国采取商品房预售许可证明公示制度，买受人在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证明应当进行必要的查询，在签订合同时如果约定中未标明预售许可证号，买受人应当对此产生合理怀疑，并进行相应的询问。如果买受人不能提供证据证明其已尽到了上述的合理注意义务，并且出卖人对此进行了虚假陈述时，不应认定出卖人的行为构成“故意隐瞒”，并承担惩罚性的赔偿责任。本案中，郑x未提供证据证明xx公司向其表明过已取得商品房预售许可证，且双方签订合同时，在合同文本第一条、第二条项目建设依据、商品房销售依据中均未填写，并以手写的方式画“x”号，故此，不能认定xx公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。原二审判决xx公司承担20万元的惩罚性赔偿责任，适用法律不当，本院予以纠正。

　　（三）关于xx公司承担损失赔偿责任的确定。

　　郑x除请求判令xx公司返还购房款20万元及利息外，还请求判令xx公司赔偿因房价上涨给其造成的损失634229元。本院认为，对于双方间无效合同的处理，应当通过具体案情，根据双方当事人的过错程度、购房人受侵害的程度等作出综合考量，确定具体的赔偿数额。本案中，因xx公司未取得商品房预售许可证而致合同无效，其应当承担合同无效的责任。郑x订约时未能尽到审慎的注意义务，亦应对合同无效的后果承担一定的责任。案涉房屋的市场价格已明显上涨，郑x已无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。郑x在原一审中提交了安徽广利估字第【2019】F001号房地产估价报告，以此证明案涉房屋在2019年3月2日的市场价值为201.75万元，因该评估报告系受郑x单方委托作出，本院不予采信。但郑x在再审期间提交《涉案房屋信息表》，证明xx公司于2019年7月将涉案房屋以180万元的价格进行销售，xx公司对此予以认可，故本院以案涉房屋的市场溢价作为无效合同损失认定的基础，综合考虑xx公司已赔偿占用郑x资金20万元的利息，以及郑x仅支付房款20万元，郑x对合同无效应承担一定的责任等，酌定xx公司赔偿郑x损失20万元。

　　综上，原二审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院在纠正瑕疵后，对二审判决予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项及、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：

　　维持安徽省阜阳市中级人民法院(2019)皖12民终2569号民事判决；

　　本判决为终审判决。

　　审判长

　　汪x平

　　审判员

　　陶xx

　　审判员

　　余x荣

　　二〇二〇年六月八日

　　法官助理杨x来

　　书记员江x芸