崔律师代理上诉人租赁合同纠纷案二审，成功维护当事人权益！

　　肖x伟、袁x租赁合同纠纷二审民事判决书

　　案  由租赁合同纠纷案  号（2019）皖12民终3132号

　　安徽省阜阳市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)皖12民终3132号

　　上诉人（原审原告）：肖x伟，男，1980年8月25日出生，汉族，住安徽省界首市。

　　委托诉讼代理人：崔辉群，安徽意扬律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）：袁x，男，1987年2月3日出生，汉族，住安徽省界首市。

　　上诉人肖x伟因与被上诉人袁x租赁合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　肖x伟上诉请求：撤销一审判决，改判袁x按每月3750元的标准支付房屋占有使用费。事实与理由：房屋占有使用费是袁x使用房屋的对价，而非损失，即便合同无效，使用人仍应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

　　袁x未答辩。

　　肖x伟向一审法院起诉请求：1、依法判令双方于2016年10月14日签订的厂房租赁协议无效；2、判令袁x退还厂房；3、判令袁x给付占用厂房使用费自2017年10月14日起直至退还厂房之日，每月3750元（暂定52500元）。

　　一审法院查明事实：2016年10月14日，由袁x起草，肖x伟与袁x签订了《厂房租赁协议》一份，约定：“乙方（袁x）为了所需现租赁甲方（肖x伟）位于吕寨行政村占地面积约4亩厂房进行养殖使用，租期15年，每年租金肆万伍仟元，乙方自行修理装饰。甲方房租每年不得上涨，但可随市下浮进行下调，如甲方将该厂房对外出售，乙方优先购买，乙方每年先交房租后使用房屋，甲方如要收回该厂房，需提前半年通知乙方，乙方有自由使用权，如有一方违约，按法律规定付违约金。”合同签订后，袁x支付肖x伟一年房租45000元，肖x伟于2016年11月将租赁房屋交付给袁x使用。

　　一审法院另查明：该租赁房屋未取得建设工程规划许可证。

　　一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案肖x伟将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给袁x，其房屋租赁合同应属无效合同。对肖x伟要求确认其与袁x于2016年10月14日签订的《厂房租赁协议》无效的请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效，肖x伟、袁x应当将依据合同所取得的财产返还给对方。庭审中，肖x伟对已收到袁x的租金45000元予以认可，因此，肖x伟应将租金45000元返还给袁x，袁x应将租赁房屋返还给肖x伟。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，对肖x伟要求按照租金标准计算厂房使用费的要求，予以认可。双方签订的《厂房租赁协议》约定，每年的租赁费为45000元，即每月3750元（45000元÷12个月＝3750元），故对袁x的使用费按每月3750元计算。肖x伟于2016年11月交付房屋给袁x使用，使用费应从2016年11月开始计算至判决之日（2019年4月30日），以后使用费按此标准计算至租赁物实际返还给肖x伟之日。因肖x伟、袁x在签订厂房租赁协议时，都明知租赁厂房未取得建设工程规划许可证，双方对合同无效的后果都应承担相应的责任，结合本案情况，酌定双方对合同无效的后果承担同等责任。因此，袁x应支付肖x伟房屋使用费56250元（3750元×30月×50%＝56250元）。袁x称租房屋时说好路通水通电通，但该租赁房屋一直没有通水通电，后来是袁x找人办理的水电，共花了90000多元，都是袁x垫付的，当时中间人说通水电的钱由肖x伟承担一半，所以办理水电所花的费用肖x伟应承担一半，因其未举出相应的证据予以证明，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、肖x伟与袁x于2016年10月14日签订的《厂房租赁协议》无效；二、肖x伟自判决生效之日起三十日内将厂房租赁费45000元退还给袁x；三、袁x自判决生效之日起三十日内将租赁厂房返还给肖x伟；四、袁x自判决生效之日起三十日内支付肖x伟房屋使用费56250元（该使用费计算至2019年4月30日，以后使用费按此标准计算至租赁物实际返还给肖x伟之日）；五、驳回肖x伟的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112元，减半收取556元，由肖x伟负担445元，袁x负担111元。

　　二审中，当事人没有提交新的证据。

　　本院对于一审查明的事实予以确认。

　　本院认为，依照无效合同返还财产、赔偿损失的处理原则，房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，这种财产的范围包括有形的财产即房屋，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的利益。由于承租人基于占有房屋所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，而只能以折价方式进行补偿，支付房屋使用费系这种补偿方式的体现。基于此种情形，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，肖x伟诉请的房屋使用费并非袁x因合同无效受到的损失，故对于肖x伟要求袁x按照合同约定的租金标准即每月3750元支付房屋使用费的诉讼请求，应予支持，即袁x应支付房屋占有使用费52500元（自2017月10月14日暂计至2018年12月13日，共计14个月；此后的房屋占有使用费按照每月3750元的标准计算至袁x实际返还房屋之日止）。如合同无效后，袁x基于其对涉案房屋的装饰装修或改扩建而产生损失，可另案处理。

　　综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

　　一、维持安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初43号民事判决第一、三项，即：肖x伟与袁x于2016年10月14日签订的《厂房租赁协议》无效；袁x自判决生效之日起三十日内将租赁厂房返还给肖x伟。

　　二、撤销安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初43号民事判决第二、四、五项，即肖x伟自判决生效之日起三十日内将厂房租赁费45000元退还给袁x；袁x自判决生效之日起三十日内支付肖x伟房屋使用费56250元（该使用费计算至2019年4月30日，以后使用费按此标准计算至租赁物实际返还给肖x伟之日）；驳回肖x伟的其他诉讼请求。

　　三、袁x自判决生效之日起三十日内支付肖x伟房屋占有使用费52500元（自2017月10月14日暂计至2018年12月13日，此后的房屋占有使用费按照每月3750元的标准计算至袁x实际返还房屋之日止）。

　　如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费1112元，减半收取556元，由袁x负担。二审案件受理费1206元，由袁x负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长

　　许x佺

　　审判员

　　杨x多

　　审判员

　　李x璐

　　二〇一九年十月十日

　　书记员

　　x情情